铝合金门窗55系列和60系列的价格区别

文章目录：

1、江苏省南通市市场监管局抽查10批次铝材产品 合格率为100%2、建筑工程造价分析表3、某地产20强成本人的血泪史

江苏省南通市市场监管局抽查10批次铝材产品 合格率为100%

中国质量新闻网讯 近日，江苏省南通市市场监管局发布2022年产品质量市级监督抽查情况（第四批）。本次抽查皮鞋、旅行箱包、背提包、铝材等52种产品。其中，抽查10批次铝材，合格率为100%。

抽查产品信息

序号抽查领域产品名称商标规格型号电商平台名称电商销售企业名称（标称）市场实体店名称生产企业（标称）抽查结果不合格项目1 生产企业铝合金建筑型材—喷粉型材图形商标6063-T5 79GY01272

江苏礼德铝业有限公司合格

2 生产企业铝合金建筑型材—喷粉型材图形商标6063-T5 HX-80206

南通恒讯机电设备有限公司合格

3 生产企业铝合金建筑型材—喷粉型材—6063-T5 LW8055

南通市滨海铝业有限公司合格

4 生产企业铝合金建筑型材—喷粉型材—6063-T5 F38×25×1.2

江苏佳铝实业股份有限公司合格

5 生产企业铝合金建筑型材—喷粉型材—6063-T5 MG-78909

江苏麦古铝业有限公司合格

6 实体店铝合金建筑型材—隔热型材—6063-T5 穿条

海门市海门镇顺达装潢材料经营部江苏协铝铝业有限公司合格

7 实体店铝合金建筑型材—隔热型材图形商标6063-T5 TG6008-140

通州区金沙凤铝门窗加工部广东凤铝铝业有限公司合格

8 实体店铝合金建筑型材-喷粉型材图形商标6063-T5 JCA023-03-1

南通亿特门窗加工有限公司辽宁忠旺集团有限公司合格

9 实体店铝合金建筑型材—喷粉型材图形商标6063-T5 816003

顾永春山东新亿佳铝业有限公司合格

10 实体店铝合金建筑型材-隔热型材图形商标6063-T5 JZ90G03

港闸区盛豪铝合金材料销售部佛山金兰铝厂有限公司合格

建筑工程造价分析表

各种建筑造价分析表

一、各种建筑造价分析表

1、全现浇结构住宅楼： 包括建筑、装饰、采暖、给排水（含中水）、消防、通风、照明、动力、消防报警、电梯、可视对讲、有线电视、电话、防雷接地等十四个专业。含电梯、消防、通风设备，普通灯具；公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，普通洁具、喷洒头。外墙外保温粘贴聚苯板，泰柏板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。 每平米造价1850.98元，其中：建筑工程：1011.17元；电气工程：220.54元；管道工程：316.81元；通风工程：302.46元；

2、全现浇结构板式小高层住宅楼： 包括建筑、装饰、采暖、给排水（冷水、热水、中水、排水、雨水）、消防、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等十个专业。外墙保温聚苯板随混凝土浇注，外墙内保温粘贴水泥聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，双侧通常采光井，采暖系统为分户计量，混凝土为预拌混凝土，不含消防报警、配电箱及多功能户门。土方运距5公里以内。 每平米造价1442.17元，其中：建筑工程：803.59元；装饰工程：306.62元；电气工程：238.65元；管道工程：81.16元；通风工程：12.15元；

3、全现浇结构板式住宅楼： 包括建筑、装饰、给排水（含泵房）、通风、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等九个专业。公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，本工程采暖用电膜采暖，只做埋管，外窗为落地窗。含消防、居室门、卫生洁具，混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。 每平米造价1360.43元，其中：建筑工程：730.56元；装饰工程：174.30元；电气工程：248.45元；管道工程：207.12元；

4、全现浇结构塔楼： 包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风、照明、动力、弱电、防雷接地等十个专业。公共部分楼梯间、电梯间地面为水泥砂浆整体面层，天棚、内墙面底层刷耐水腻子，面层擦洗涂料。含给排水、消防、通风设备，不含电梯、卫生洁具，弱电（电视、电话、综合布线）只埋管不穿线。混凝土为预拌混凝土，土方运距5公里以内。 每平米造价1383.46元，其中：建筑工程：727.22元；装饰工程：289.87元；电气工程：307.14元；管道工程：55.95元；通风工程：3.28元；

5、框剪结构住宅楼： 包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风空调、照明、动力、消防报警、综合布线、安全防范、有线电视、防雷接地等十三个专业。含热交换站、消防、空调设备，中高档卫生洁具，普通灯具，外窗为落地窗，不含电梯，居室门。公共部分楼梯间、电梯间地面粘贴地砖，天棚做轻钢龙骨装饰石膏板吊顶，外墙外保温粘贴聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距30公里以内。 每平米造价1219.28元，其中：建筑工程：681.99元；装饰工程：264.56元；电气工程：101.69元；管道工程：164.51元；通风工程：6.53元；

6、框剪结构商住楼： 包括建筑、装饰、给排水（给水、排水、中水、热水、纯净水）、消防（含消防喷淋系统）、空调、照明、动力、弱电、防雷接地、通风等十个专业。外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温为水泥聚苯板，增强水泥条板隔墙，外窗为落地窗。本工程不含采暖系统，采用集中空调采暖，含给排水、通风空调、消防设备，普通灯具，普通洁具，不含电梯，外墙玻璃幕。混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。 每平米造价1870.88元，其中：建筑工程：957.31元；装饰工程：362.70元；电气工程：180.77元；管道工程：165.44元；通风工程：204.66元；

7、混合结构住宅楼： 包括建筑、装饰、采暖、给排水、照明、弱电、防雷接地等七个专业。外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温粘贴无纸石膏聚苯板复合板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，阳台不封闭，弱电只埋管不穿线，不含卫生洁具、灯具。混凝土为现场搅拌。 每平米造价2137.44元，其中：建筑工程：1122.43元；装饰工程：396.12元；电气工程：209.34元；管道工程：272.28元；通风工程：137.27元。

二、房地产建筑成本（按建筑平方米算）

1、桩基工程（如有）： 70~100元/平方米；（一般北方水泥粉煤灰碎石桩[CFG桩]20~30元/m2）； 2、钢筋： 40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；（180~337.5元/平方米2011.11）

3、砼： 0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；（有点贵在87-145元/平方米2011.11）

4、砌体工程： 60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

5、抹灰工程： 25~40元/平方米；

6、外墙工程（包括保温）： 50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米）；

7、室内水电安装工程（含消防）： 60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

8、屋面工程： 15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

9、门窗工程（不含进户门）： 每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；

10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程： 30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；

11、地下室（如有）： 增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

12、电梯工程（如有）： 40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；

13、人工费： 130~200元/平方米；

14、室外配套工程： 30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；

15、模板、支撑、脚手架工程（成本）： 70~150元/平方米；

16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械（约为总造价的5~8%）： 约60~90元/平方米； 17、临时设施: （生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施-水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房） 30~50元/平方米；

18、检测、试验、手续、交通、交际等费用： 10~30元/平方米；

19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）： 以上各项之和*10%=90~180元/平方米；

20、上交国家各种税费: （总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。 以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。

21、设计费（含前期设计概念期间费用）： 15~100元/平方米；

22、监理费： 3~30元/平方米；

23、广告、策划、销售代理费： 一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；

24、土地费： 一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万元/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；

25、土地税费与前期费: 一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。

结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。 （说明：在建设部有关规定中，没有小高层这个概念，通常人们（通俗叫法）把1-3层称低层、4-6层为多层、7-11层为小高层、12层及以上为高层、总高度为100米以上为超高层；狭义上小高层是指层数为7-11层的住宅，广义上18层以内也都称小高层。中国《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）将住宅建筑依层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9层为中高层；10层及以上为高层建筑；公共建筑及综合性建筑总高度超过24米为高层，但是高度超过24米的单层建筑不算高层建筑。超过100米的民用建筑为超高层。）

三、工程造价单方指标参考

1、普通住宅建筑混凝土用量和用钢量：

1、多层砌体住宅： 钢筋30KG/m2 砼0.3—0.33m3/m2

2、多层框架 钢筋38—42KG/m2 砼0.33—0.35m3/m2

3、小高层11—12层 钢筋50—52KG/m2 砼0.35m3/m2

4、高层17—18层 钢筋54—60KG/m2 砼0.36m3/m2

5、高层30层H=94米 钢筋65—75KG/m2 砼0.42—0.47m3/m2

6、高层酒店式公寓28层H=90米 钢筋65—70KG/m2 砼0.38—0.42m3/m2

7、别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层11—12层之间 以上数据按抗震7度区规则结构设计

2、普通多层住宅楼施工预算经济指标 ：

1、室外门窗（不包括单元门、防盗门）面积占建筑面积0.20—0.24

2、模版面积占建筑面积2.2左右

3、室外抹灰面积占建筑面积0.4左右

4、室内抹灰面积占建筑面积3.8

3、施工功效 ：

1、一个抹灰工一天抹灰在35平米

2、一个砖工一天砌红砖1000—1800块

3、一个砖工一天砌空心砖800—1000块

4、瓷砖15平米 5、刮大白第一遍300平米/天，第二遍180平米/天，第三遍压光90平米/天

4、基础数据 ：

1、混凝土重量2500KG/m3

2、钢筋每延米重量0.00617*d*d

3、干砂子重量1500KG/m3，湿砂重量1700KG/m3

4、石子重量2200KG/m3

5、一立方米红砖525块左右（分墙厚）

6、一立方米空心砖175块左右

7、筛一方干净砂需1.3方普通砂

四、工程成本测算方法

1、 计算工程量： 这个工作很简单，就是一点：统筹计算，事半功倍。

2、 组综合单价： 这也是影响中标与否的关键一步，特别是很多的工程已经开始清单报价，价格的风险对我们施工单位来说更加重要。一定要根据材料价格信息和已调查到的人工价格（分摊到里面）。

3、 测算综合单价： 工程子项很多，但是占造价大部分的就那几个项目，我一般对这几个项目进行测算：混凝土、钢筋、外架、模板（措施费）、地砖、外墙高级装修如干挂。下面对以上几个单项说说我的过程：

4、混凝土： 每一个单价不外乎人工、材料、机械三大块（管理费等等另外计算），人工不要照定额上的人工费，因为不准的，人工费按清工价格（包工队或公司不购材料只出人工技术和施工工艺的一种做法）另行计算。机械费按现场总配置的机械设备按总工期总费用（折旧或租费）统一计算，机械人工就不管了，因为一般都是由清工合同中包含的。我们仅仅算一个材料费就够了。以C25混凝土为例： （1）配比含量分析。通过当地的其他工程相同材料产地的同级配比看看水泥砂石水泥含量是多少，如果没有，可以到工程所在地的实验室找找。级配单的级别一般要高过实际设计等级的。还要看工程所在地附近的材料情况。这些要在投标的勘察摸清楚。如果是商品混凝土的话就更简单了。通过级配分析出整个工程的水泥砂石用量，注意：不要去分什么梁板柱什么的，只要是混凝土都放到这里分析。 （2）损耗量分析。分析好了之后就是对混凝土的损耗进行分析。大家都知道混凝土的损耗量一般是3%。但是大家有没有注意到，混凝土的工程量计算是不扣除钢筋体积的，而钢筋的比重是7.85t/m3，也就是说一个10000 m2的工程，按含钢量50kg/ m2的话，就有500吨的钢筋，也就是说钢筋占了64m3的混凝土，这64m3的混凝土可以用来完成一个普通的300 m2框架结构的一个标准层。这么多的混凝土够不够你浪费的？不够不要高兴得太早了，施工损耗和钢筋的体积相抵消了，但是还有损耗的。你以为送料的车能给足你量吗？不可能的，顶多给你97%。不过不要紧，施工单位还有一招啊：楼板300px，国家规范允许±5mm，算算一个楼面下来你能按国家允许范围内省多少？绕来绕去，就是为了让大家更加了解工程上的实际情况。我一般都是混凝土取1%的损耗就够了。 （3）材料费。混凝土配比含量都知道了，分析结果乘以你所调查的材料单价就好了。

5、钢筋： 钢筋推荐用鲁班钢筋软件抽料，鲁班软件做的比较细腻。如果在不抽料的情况下，可以按定额含量暂估。竣工或进度款支付同期调整。钢筋同混凝土一样，人工费机械费暂时不管，只算材料费，关键是定损耗，实际中的损耗是1%。而且建议在和钢筋班组定合同中就把这个1%损耗定死，超了就算他的。因为实际中，科学合理的下料和进料，1%的损耗控制不在话下。工程量出来了，结合你所了解的材料单价及其走势（总价合同时用）相乘就是可以了。

6、外架： 外架的测算相对繁琐一点，因为这个涉及到施工组织设计和国家的搭设规范以及当地的安全监督站的要求。要知道，安徽和浙江的搭设要求不一样的，杭州和宁波的搭设规范也有不同之处，市区和郊区的搭设要求也不一样。不过大体上是一样的。我对这个测算一般是按柱距1500mm，一道踢脚杆一道拦腰杆来算的。根据建筑物外墙周长和工程总进度计划编制月需求钢管扣件量，这一步对熟悉施工的朋友来说不难的。我们这的行情是：钢管租金0.014元/米，扣件0.008元/个，每250米一吨48×3.5钢管，每吨钢管配180-200个扣件足够。有了这些数据，再给你一本《脚手架搭设规范》，应该没问题了。 有的同行可能说这样测算一个外架有没有必要？我告诉你：外架对于施工单位来说有很多的作用，我们在外架上吃苦头的经历难以忘记。作为定额上的按建筑面积上的计算方法不准的，而且这种东西其实是施工单位的一件法宝：如果甲方拖欠工程款，谈判谈不下来，我就拆外架，这个对甲方来说具有重大的打击力度，因为这样无疑是告诉他我们要打持久战了，而拆与不拆，就要考虑外架的成本了。

7、模板（措施费）： 这项费用我一般是按“包工”给施工班组价格和钢管扣件支撑的租费得出来的。包工的价格，框架结构一般是65元左右。如果工期紧或大跨度要多备一两层模板，价格相应提高。如果是剪力墙或者有结构转换层也要提高。另外的钢管扣件的租金结合常规支撑方案参照外架测算方法计算。

8、地砖： 这个比较简单一点，人工费、机械费（其实也没什么机械）一般质量要求的13元/ m2，地砖价格相信你在成本测算之前已经了解到了。水泥砂的成本6-8元就足够足够了。 9、外墙干挂： 这个和设计及甲方要求的材料有很大关系，在这些明确的前提下找一家专业做这个的施工队伍报个价就行了。

10、粉刷： 这个也一样，人工费一般按建筑面积30元/ m2。至于材料费4-5元做20-30mm的中级抹灰够了。人工费按粉刷面积4元/m2。 11、门窗工程： 最好的办法是找门窗厂给你报价。 有了以上几个大项，总造价就偏不到哪里去了，其他的小项直接按定额并调差就好了。这也符合“该粗则粗，该细则细”的方法。

某地产20强成本人的血泪史

大雄，90后，目前就职于TOP20强房企，担任项目成本管理工作，性格内向，不善言辞，工作五年；

由于区域发展快项目众多，企业文化狼性结果导向，大雄兼顾公司拿地测算及两个地块项目成本管理工作，每天早出晚归，身体超负荷运行。

拿地测算，成本高在哪里

我心里居然没数

1

周一，多云，七点，一刻，起床，洗漱，早点，地铁，打卡，上班。

八点半，部门群消息：部门例会，迟到一分钟，红包五十块。

大雄踩着最后五秒钟，匆匆踏进了会议室，向已经到场的部门总监笑道：不好意思，我来晚了。

部门总监面无表情：上周测算地块，达不到底线利润10%，无法上投委会；

大家知道，我们来了两年了，现在是两个项目，如果今年还是如此，年底就可以散伙儿了。

今年开年才两个月，集团已经有五个区域被合并掉了。

大雄，你尽快分析原因，给出数据，告诉领导是否还有降低成本的空间。大雄心理咯噔一下，有些恐慌。

散会，投资部周经理匆匆截住从会议室刚刚出来的大雄，直接质问：

为何同样是住宅产品，X海，X湖，X科的成本指标就比我们低两三百？

这直接影响我们两个点的利润，我们的成本到底比别人高在哪里？我们公司的成本到底有没有竞争力？

大雄心里一怒：成本数据是公司的核心机密，你怎么知道X海，X湖的成本指标，能拿出来给我看下么？

周经理：我...我...我找朋友打听的；

大雄：道听途说，不要添油加醋；

周经理：那你是专家，你倒是给我一个合理解释，为何X海，X湖，X科能上会，我们不能？再这样下去，兄弟们都得喝西北风去了。

大雄被这么一问，有些茫然，到底成本高在哪里？他也无法笃定。

大雄只好直接回复：专业的事情以专业人员的意见为准，你能，你来编制这个拿地的成本？

两人争执不下，吵到了成本总监的办公室，成本总监对周经理说：这个事情我先看下，你先回办公室，明天我反馈给你。

成本总监开始给大雄一起分析，成本高一点，低一点，其实没有人能完全讲得清楚；

我们要避开这个死循环，逐项分析，讨论策略，化解压力：

营销售价已经高于周边地块，省会城市开发报建的费用是刚性支出无法压缩；

场地平整是按照原始地貌测量没有空间。基础工程费参照旁边项目指标计算没法再降低；

管理费用和营销费用是按照费率计算，无法改变，财务融资成本我们也不是一两年能改变得了的。

设计费用现在可售单方指标为70左右，某些专项设计就得想办法原合作施工单位免费设计，大约可以降低4-5元/m2左右，让区域总出面给研发总施压；

结构含量指标可以再降低一点，但是这个压力也是要研发总来背的，后期要求研发必须控制在这个范围之内；这里下调25元/m2左右。

其他主体建安指标措施费从185下调至175，降低10元，其他单价往下面再调一调，降低10块，这个只能通过竞价实现，压力由成本部来抗；

毛坯交付户内不穿管穿线，只预留部分点位，降低15左右，地面按原结构面交付可以考虑再降低25。

这两项需要与客服部门交圈，降低成本是有前置条件的，是否会影响客户满意度，需要客服来评判，压力由他们来承担。

敏感性指标：园林，外立面等，这个不能降低了，因为毕竟我们给的预期售价相对还是比较高一点，不然配置偏低，后面卖不出去，相当于干了个假项目。

就算以上全部调整过来才只降低了90块，看一看，指标还差100块左右，才能达到8%的利润要求；

成本总监苦皱眉头，一支烟接着一支烟的点，不说话。

半个小时沉默，无奈的刷手机，成本总监办公室死一般的沉寂，只能偶尔听到微信短视频的声音。

突然成本总监问下大雄，设计提供的规划指标可售比是多少？大雄回答，70%。

成本总监说：这会不会不对，我觉有点低？你复核下规划指标看。

过了几分钟，大雄说：这里面存在两个空间，

一是好像架空层的面积算多了，一般不可能一层整层架空的，但是研发图方便，直接按照整层架空计算，这个数据可以斟酌。

另外，单车位指标研发是按照标准要求34车位/m2来给的；

我看这个地块非常方正，我觉得可以压到33车位/m2，地库面积可以减少不少，但需要研发总确认。

这两个数据一调，可售比增加2%，可售单方指标再下降108元/m2，就能刚刚好达到我们的利润要求了。

成本总监手中摁下烟头，脸上一笑，直接改过来，把上面的指标全部调整过来，说明好前置条件，扔给老大；

让老大去给其他条线施压，MD总不能压力由我们一个部门来背。

大雄赶紧出去定了一个下午的会议室，下午召开投资碰头会。心想，老大这百万年薪，看来也不是白拿的，要是我......

出来办公室后大雄明白一个道理：

当你在死扣造价指标的时候，你却不知道原来研发的规划指标对可售比的影响较大，进而可以大大影响我们的可售单方成本。

而且拿地成本高低不是成本部门说了算，区域发展过程中拿地测算的压力成本要懂得顺势转换为其他部门压力，来一起承担，而不是把自己整死

营销“高大上”VS成本“卡限额”

=硝烟战场

2

4月8日，周三，阴雨，成本部大雄新接手的项目，准备召开产品定位会。

项目营销负责人首先发声，今年市场不好，为了达成今年的销售业绩目标，为了大家年底奖金，我们的展示区和交付标准要提高档次；

展示区为了体现所见即所得，打动客户购买，将示范区的面积有5000平方提高到8000平方，范围我已经让设计同事重新圈出来了。

展示区售楼部装修对标周边好项目X科，我派人去打听了下，他们的硬装是6000元/m2，我们的4500元/m2，需要提升装修成本指标。

为了节约时间可不大改原方案，但是要增加一个超大艺术灯具，其他修改地方接下来我们再讨论下。

临时样板房要从两个增加到四个，两套清水样板房，两套创意样板房；

室内精装部分要增加中央空调，因为X科都有。地库由金刚砂+固化剂，改为高档一点的地坪漆。

外立面的石材也要略多一些。这么做下来才像一个品质项目。

项目总说：成本什么意见？

到项目成本大雄发言时，大雄一句话：你想多了吧你，我们项目是P1档项目，定位的是刚需和刚改；

所有敏感性成本全部执行的是集团的适配指标，你想要做这么多，没钱。况且你对标的项目档次都比我们项目高，售价也高。

项目营销负责人听完，脸一黑，直接告诉项目总：今年这种情况，市场不好，不提高档次，这房子成本去卖？

卖不掉，成本来负责？大家伙儿还有个毛线的奖金？

大雄看着新项目还没开始大干，就有超成本风险，前景顿时蒙上了阴影，急忙说道：那，那，那没办法，这是集团规定。

项目营销负责人：你们成本部这么不配合，那我去跟老大（地区公司总经理）讲。说完转身就走出办公室，去往地区公司总经理那里反馈。

项目总见势头不对，起身跑出去拉住项目营销负责人，别急，我们去找一下成本总商量下看。并向大雄招招手，说：大雄，来，我们一起找下你们领导。

在成本总监办公室，成本总听完项目营销负责人诉求，皱了皱眉头，拿一张白纸大致用笔写了几个数字，然后身子往后面靠了靠，说道：

营销的工作成本一定全力支持，毕竟如果房子真卖不出去，MD那我们投进去的就都是无效成本了，那我们真的毛线奖金都没有。

营销负责人用蔑视的眼神瞟了一眼大雄，微微一笑。

但是成本总接着说：我大致估算了下，不一定准哈，你所有的要求加起来大致增加成本约4000万元，增加成本约400元/m2。

要想把这个配置提上去，我帮你提供了三个方法，你考虑下看：

第一种方法：所有适配指标集团是有相应的限额指标的，如果可售单方指标提高了400元/m2；

为了保持整盘利润率不变，估计你要增加售价450元/m2左右，你可以联合运营向集团申请，我觉得应该能通过。

第二种方法：如果你觉得，售价增加450元/m2有很大压力，你可以再减少一些配置的诉求，只要整盘利润不变即可，应该也都是能通过的。

第三种方法：如果你不想增加售价，又要配置呢？也是有办法的，你让置业顾问去周边同档次的竞品进行调研对标；

调研结果形成完整的调研报告，如果我们确实配置偏低，竞争力不强，会导致去化缓慢的话，为了项目整理利益，我们也可以同意提高配置。

你们部门做好对标，大雄全力配合做好测算，但是需要你这边组一个专题会向集团营销，运营，成本三条线的领导汇报；

成本这条线，我可以帮你协调，其他两个条线的领导需要你帮忙约下。

只要集团同意可降低整盘利润以换取去化速度，成本全力配合营销的工作，毕竟都是兄弟，我也希望你们升官发财，卖的好下次多请我吃两顿哈。

项目营销负责人听完，眉头一皱，双手交叉胸前，沉思了一会儿，说道：那好吧，我来安排一下。然后就走出了成本总监办公室。

当天下午，项目营销负责人派了个策划经理来告知大雄说：我们领导想了想，还是算了吧；

就按照集团的适配标准执行，毕竟也要考虑成本部门的绩效，超成本总是不好的。

不过那个二十多万的艺术吊灯还是建议要加，效果挺好的。你看你能否帮忙想想办法，从哪里节约点，挪出来用在这里？

下班的时候，大雄在地库单独碰到了成本总监，说：不知道为啥，项目营销负责人突然放弃了他对增加配置的要求。

成本总监笑了笑告诉大雄说：

1.在其他部门提出在你看来不合理诉求的时候，第一时间不要说不可能，你口中出了这三个字，别人就会自动屏蔽你接下来的建议，是没法沟通的。

2.只要不是红线，永远不要拿公司的制度去直接拒绝其他部门的诉求，学会站在对方角度，有条件有前提的答应别人的诉求。注意重点是“有条件，有前提”

我按“章”办事，却“死”得很惨

3 1.无图定单位，相当于，无米要下锅。

5月10日上午，因为项目提前结利的原因，竣备节点被集团领导提前了四个月，计划竣备节点非常紧张；

本项目要采取深度穿插才能够实现，所以现在要进行铝合金招标了，招标计划一倒排：

什么时候进场，什么时候下料，什么时候定标，然后问大雄，什么时候能出清单，大雄一傻眼；

现场还在搞桩基施工，图纸都没有，出毛线清单；转头问设计：啥时候出图？

设计师回复：施工图审查尚未通过，门窗深化设计还没安排，出毛线门窗深化图？

项目经理一甩头：那我不管，到时候我必须要单位，否则耽误工期，竣备耽误，延期交付那我不承担这个责任啊，你们看着办。

大雄心理一紧，会后坐在办公室发呆；

2.工程要求超前支付，挑战制度底线

临近中午，项目工程经理急匆匆的跑进办公室，工程没法干了，疫情影响本来就耽误了工期，现在要抢交付，工人积极性都不高，甚至都有打算要走的了。

今年那么多房子要交楼，这交付怎么保证。转头问大雄：我们进度款产值能不能提前支付？

现在4月底，我们预计到5月中旬的产值可以吧？反正等流程走完付款也5月中旬了，也不算超付。

大雄说：不行，前段时间刚好有个项目产值超前支付，被集团审计出来进度款描述和监理日志不一致，被项目总集团通报批评了，经办人被干掉了。

项目经理不耐烦的：责任我来担，不要你来担，你就当不知道这个事情，按照进度款的进度描述审核产值就行了，反正进度描述是我签字的。

大雄说道：但是项目成本有复核现场进度的职责，我闭着眼睛审，就相当于失职。这事儿，我可不干；

项目经理，哑口无言，觉着大雄这么难沟通，直接就去找项目总去了。

3.环保检查，裸土覆盖费用认定的争论

下午，现场工程师给大雄打电话：执法局过来了，说现场裸土没覆盖，要马上整改，否则停工。

但是现场有：土方单位，桩基单位，支护单位，谁来覆盖，钱谁出？

施工单位放话，这个合同里面没有包含，给签证，就去盖，否则不进行覆盖；

大雄说：MD施工单位说怎么样，就怎样？合同里面都有安全文明施工费用，为啥他们不覆盖，这个钱从合同角度是出不去的。

现场工程师：那你说怎么办嘛，明天执法局的人就会来复查，不覆盖就罚款并且下停工令。

大雄：这个我没办法，合同角度是没法给的。

现场工程师见与大雄沟通无果，转身直接打电话给成本总。

4.品质提升，但目标成本要超支

客服经理反馈鉴于上次交房，出现了客户群诉园林品质过低事件，公司也进行了品质提升才得以圆满解决；

年中又有大批量要交房，客服部针对周边项目也做了一个调查，此次交楼的地块园林面积太小，仍需提质改造，并需要把架空层打造成交房亮点。

项目总看过客服汇报PPT汇报后，认为可行，要求各部门全力配合，目前正值抢工阶段，决策的事情就要赶快执行，不然临近交房想做都没时间了。

大雄反馈：增加成本约一百万元左右，因为景观是固定总价包干，只能走签证。但是增加这100万元，目标成本就超支80多万，签证变更流程都无法发起。

项目总怒怼大雄：你告诉我怎么办？不发签证现场就不干活了？不做，出现上次的群诉事件你承担得起么？

就上次那群诉的破事，搞得我快怀疑人生了，成本部门又不会出面处理。

大雄，低头沉默。

中午下班后，大雄没有去食堂，坐在示范区园林的椅子上，一筹莫展。

一连串的事情，让他压力倍增。面对成本失控，签证漫天飞舞，大雄在反思自己，是不是太失败了。

到底还能在这公司干多久，身背房贷车贷，万一失业了，可怎么办？无形的压力顿时遍布大雄全身。

面对高周转快节奏结果为导向的工作，一天天很快就过去了，回想这一周工作中遇到的问题，感觉心有力而不足；

压力层层，能发现问题的点，就是找不准解决问题的切入点，个人做了很多努力尝试，没起到很好沟通效果。

大雄觉得自己工作压力太大，有些扛不住，他准备向部门成本总监求助，如果领导不帮忙解决，他心理就有离职的打算了，至少心理准备要找下家了。

促膝长谈，豁然开朗

4

成本总监听完大雄的长长的倾诉，部门文员插进来说：领导，还有十分钟，你有个专项会议。

成本总监说：这个会议让高经理帮忙代为参加下，我会跟项目总打个招呼，我有点重要的事情要处理。

成本总监首先安慰大雄说：不要紧张，也不要自己背负太大压力；

你这个问题是每个人做成本的必经之路，必须要经历的痛苦，只有你化解了，你才能从容的走向未来。

我不会出面帮你去解决问题，那样对你不好，但是我可以帮你分析思路。

我们先不讲大而全的理念，我们一起来一各个剖析你遇到的问题；

关于铝合金门窗定单位的事情：

首先你得屡清楚几个关键节点：

根据现在进度，第一批次桩基什么时候移交给总包，我预估差不多还要一周左右。

根据合同约定和我们公司的标准工期双层地库出正负零要多长时间，我们公司双层地库标准工期是60天，工程再压缩工期45天总还是要的。

做深度穿插施工，铝合金门窗应该在什么时间进场安装。据我了解，他大概应该在4层左右就要进场安装主框，所以出正负零以后5天一层，至少也还要20天；

铝合金门窗的下料加工周期要多长时间？大概也就20天左右。

也就是说，你只需要在工程出正负零之前把铝合金门窗的单位给定下来就行。所以距离今天，你还有52天左右的时间。

其实铝合金门窗相对简单，如果设计给的图纸没什么大问题，我们加快速度的话，20天左右可以完成从清单编制到确定单位。

我们对其他部门可以说，我们需要30天的定标周期，这个也是集团规定的标准定标周期。那么设计部门还有22天的时间出图，其实时间是足够的。

至于报建图没有通过图纸会审，后期会不会大变，只需要拉通下报建的同事；

看施工图审查到什么阶段了，其实只要提前跟审图公司的人沟通完了，后面变化就会非常少。

即使还没沟通，各部门压缩下时间，现在赶一赶，也还是来得及的。

这里面的关键在于：

工程计划铺排不清晰，工程为自己预留太多空间，随意要求成本过早定标；

成本又不懂工期、报建流程，就很容易被工程蹂躏。

如果你思路清晰，而且能站在对方的角度，恰当的表达出来，我不相信项目经理还会跟你吵起来。

说不准他表面不说，心里还觉得：小伙子，还挺专业，看来忽悠不了你。

关于工程要求提前支付产值的问题：

这种问题，每个项目，每到过年过节，或者说，项目进展困难的时候，项目部都会拿这个事情来跟施工单位做交换条件的。

首先你不是要拒绝对方，而是要表达对项目目前困难的一种认可，并且要表示我们成本是绝对占在项目这边“全心全意”为项目考虑的。

目的是要拉近你和工程同事的距离，让他在心里上能够在同一频道与你沟通。

其次要说明事件的严重性：上一期哪个区域被查出来了，经办人是被开除了的。

而且需要告知工程：要想不被查出来，作假得做全套，进度款申请资料，监理日志，进度周报，公司运营例会。

这几乎不大可能，因为一个谎言要用很多个谎言来覆盖

接下来你要给出解决问题的思路：进度款不是不可以超付，但是需要项目提交申请，地区公司讨论决定，并且拉通集团成本管理中心同意后方可执行。

最终你还要有行动表示，我们绝对是全心全意站在工程弟兄们的角度上来考虑的：

对于项目提出的申请报告，在理由的描述上面，我们可以帮忙修改把关，毕竟我们更加知道集团成本领导思考问题的方式。这样，申请报告更加容易通过。

这个时候，项目总就会有心里权衡，如果项目已经到了，不得不超付的情况，他就肯定会打这个报告。

如果但凡项目还有办法去管控施工单位，那么他就不会轻易动用这条路。

这种机会会是要预留到对项目有关键影响的事件上，以免次数多了，在集团领导心理留下项目管理不善的印象。

你会发现，其实这件事情，跟你没毛线关系，你只需要讲清楚，如果工程一定要打申请，你只需要提供下进度款的数据，帮忙修改下他的申请报告即可。

环保检查，裸土覆盖费用的争论问题

作为项目成本，我们的一贯思路是：只要合同规定能沾边，就都认为费用不给。其实这个想法，在有的事件上是对的，但是在有的事件上却未必。

对于裸土覆盖的费用，你要站在公正客观的角度上来理解分析这个事情；

从理论上讲：政府之前一直有裸土覆盖的要求，而且合同里面有安全文明施工费用（虽然未单列此项费用）；

而且从理论上讲，这网也是属于安全文明施工的角度，单纯从合同角度，这笔费用是不能给出去的。

但是从实际场景出发：政府这个裸土覆盖的要求，多年来一直未执行，直到我们这个项目这几个合同（土方，桩基，支护）签订以后才开始严格执行。

其实作为一个有经验的承包商是预料不到这个风险的，所以从合理的角度上，我个人意见这个费用是可以给的。

但是就像你说的，要突破合同，所以这个事情，我们需要尽快向集团成本条线进行沟通给施工单位争取这笔费用，并且留下沟通的依据，以免后期结算到集团这笔费用再被砍下去。

品质提升，超目标成本超支

因为我接下来还约了一个人，我就不仔细讲了，我相信，你应该懂得怎么去处理的。如果确实有问题，后面可以再来找我。

大雄坐在领导办公室深思，脑子里想起一句话：

有人曾问：我的人生为何痛苦；佛说：那是因为我们智慧不够。

小编在编辑这边文章的时候，心想，我以前就是“大雄”，也许我们都曾经“大雄”过；

来源：地产成本微观察，作者：酋长，地产成本微观察联合创始人，现任某30强地产资深成本经理，由总包商务转型至地产成本管理领域。

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