精装楼盘交楼前几个月现场工作梳理

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地产笔记——第001期

某地产楼盘离交楼还有4个月，如果扣掉春节前后1个月的时间，只有3个月的施工时间。而项目上精装修还未完成，虽然只有一栋精装修138户，两栋毛坯交楼，但整个进度质量还是存在风险。于是，亲自走访项目总结分析。

第一、根据进度及施工人员情况划分各工作面的风险等级。

第二、梳理剩下的工作量，按照关键节点倒排计划，材料、人员需求量。

第三、打印已下单的甲供、乙供材料清单，进行核查下单遗漏项。

第四、做好施工单位、劳务班组的思想工作，人员及工作时间必须满足甲方需求。

01、风险等级划分

项目专项工作内容叙述，根据进度情况分为高风险、中风险、低风险。

风险等级划分及内容描述

根据计划要求1月10号就要发起物业验收，以这个时间点倒排计划，12月底所有室内及公区内容都要完工。精装修楼栋室内油漆有19层未完工，室内墙地砖还有5层未完工，公区墙砖还有10层未完成，吊顶天棚刮腻子还有4层未完成，木基层还有13层未完成，喷漆未开始，木地板等安装工作未开始。综合以上未完工内容，加上时间跟工人工效，此专项工作内容定位高风险，需要增加油漆工至40人，泥水工至20组，木工至20人。

其他两栋毛坯交楼，盘点公区装修剩余工作量不多，套内防水及水电均已施工完成，风险等级定为低风险。但要注意首层大堂精装修时间节点。

铝合金窗扇还未发货，且存在不确定性，虽有专人到厂家催货，但对不确定性的事项也定位高风险。

永电永水燃气基本完成，剩余工作量正常施工，列为低风险级别。

室内电梯验收完成，低风险级别

消防工程，剩余水泵房机械设备未到，消控室、防火卷帘等已完成。因为别的项目结算款争议，消防施工单位故意压着水泵房机械设备不发货。算是被吃定了，目前已着手处理别的项目。不确定性因素太多，该专项工作列为高风险。

智能化工程，室内穿线基本完成，地下室监控等已完成，剩最后调试，列为低风险。

园林园建，土方回填完毕，道路开始硬化，预计本月园林园建可以按时完工，列为低风险。

总包剩余工程量还有人货梯拆除，外立面修补，首层喷漆，楼梯栏杆，地库出入口主体施工等，人员及材料目前正常，由于最近大风影响外立面修补，进度有点滞后，列为中风险。

人货梯拆除

02、材料、人员梳理

根据以往实体样板房材料申请单，核对是否申报遗漏材料。区分甲供材、乙供材料，套内、公区、首层分类编排梳理，把已申报的材料清单拿到实体样板房核对，从表面可以触摸看到的材料，到隐蔽材料分层筛查，最后根据户型套数计算总量。

除了住宅地上部门材料核对，配套用房的材料，地下室电缆等材料需要逐一排查，避免漏项。交楼前几个月加上春节将近，各种材料下单后有可能无法按照正常的生产周期发货。

人员情况分为装修单位，总包单位，铝合金单位，消防、永电、燃气、园林园建等人员。根据剩余工作量、工效及时间节点限制倒推需求人数。

与各个施工单位负责人沟通后，了解对方困难点，需要建设单位协调的事项。一般情况下是都是资金问题，要么施工单位资金未及时下发劳务班组，要么建设单位进度款未及时支付。但在这关键时候，如果是建设单位进度款问题，做好取证后期该按合同赔付按照合同执行，通过各种抓手软硬兼施让施工单位上人抢工。之后召开各个施工单位人员动员大会，工钱及感情兼并。

工地出入口做好人脸识别工作，人员登记在册，每天早上及晚上分别做好照片上传到群里。

结：抢交楼情况下，作为工程部负责人，一定要做好全局把控，要每条知道具体进度及施工质量，及时做好材料人员调配，过程中做好计划纠偏，资源调动。

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