实验高中部明年招生枣庄“天花板”公寓价值性探讨

开门见山的聊：书香门第的公寓有没有价值？到底怎么样？一个粉丝私信我们如此问道，这也是我们今天要做的一个调研报告！

首先我们对公寓的态度是不建议也不反对：

一、不建议是因为公寓的商业性质所决定，高昂的贷款利率及交易税费用等，如果不能租出去自己住的话？商业水电暖近乎双倍的使用成本绝对让你感到肉疼，........

二、不反对是因为枣庄目前市场的不少公寓能上学、还是民用水电暖、面积小总价可控、位置还不错，也不失是韭菜们落脚城市的一种选择项。

显然新城碧贵园公寓项目属于第一种，瀚景名座、光明大厦属于第二种。而世家风华、星朗苑等就属于第二种的升级版：住宅式公寓

那么我们今天要聊的书香门第公寓便是这种住宅式的公寓，但它会是枣庄市面上公寓的天花板产品，夸大其词还是故弄玄虚我们往下看?

目前书香门第所有的公寓均在东区，1#、2#、3#、5#、6#均是公寓产权。需要注意2#、3#、5#户型完全一致，6#和西区在售的35#、36#、32#等产品完全一致只是产权不同。

2#、6#为即将开盘的两栋，其中2#为总层高7层的一梯两户三个单元设计、6#为总高26层两梯四户设计与西区在售住宅一致。需注意3#号楼一层布局一个约3000平方的图书馆。

6#为什么和西区住宅完全一致却是公寓性质？因商住比例要求整栋都归入了公寓性质。听说价格会明显低于住宅价格，所以是个“捡漏”机会。

需要注意安侨的公寓产权的住宅也是全区唯一拿着合同就能上学的公寓，其早年间捐建的立新小学和最近又捐赠4000万建设实验中学高中部，安侨集团对此有明显的话语权。全区独此一家.......

书香门第和学府美郡全部建筑均是外墙一体化浇筑成型，即便是今天聊的这个2#号楼七层的公寓楼也是浇筑的像“碉堡”一样。目前这种六七层的低矮洋房均是框剪结构，新城碧贵园的洋房更像框架结构，大面积加气保温切块填充墙清晰可见........

安侨的公寓楼最不像公寓，因为它与普通住宅在设计上并无明显无异。

2#号楼为一梯两户设计，也可以说是三梯六户。由于一层为商业，一部电梯只服务于12户，梯户比极为优秀，电梯可谓随叫随到，这是明显区别于那些两梯十户、二十户的公寓楼。

2#号楼可以说是一座名副其实的小户型洋房产品：

2#号楼边户为101平方三室两厅一卫、中间户为两室两厅一卫，据我们了解公摊率为25%。

需要注意南向阳台为半封闭，也就是赠送一半面积，具体赠送如何？

边户101平方户型：阳台总面积约5.4平方赠送约2.7平方、飘窗赠送约2.8+2.24=5.04平方、总赠送面积7.74平方，由此计算实际公摊约在17.3%左右。

中间76平方户型：阳台总面积约7.02平方赠送约3.51平方、飘窗赠送约2.31平方、总赠送面积5.82平方，由此计算实际公摊约在17%左右。

需要注意半封闭阳台验收完毕后安侨免费给封阳台：三层钢化loe-e节能玻璃+断桥铝+坚朗内开内倒五金件+开启扇金刚网，工程造价一平方700-800。这部分属于赠送，自己算价值多少钱？

抛去赠送实际公摊仅为17%对于那些动辄30%以上公摊率的公寓来说应是碾压性的优势了。

配置如何：

我们大概盘点了一下该公寓的配置：

标配紫铜子母进户门、紫铜分水器、三层钢化loe-e节能玻璃+断桥铝+坚朗内开内倒五金件+开启扇金刚网门窗系统、中财管件、三菱中央空调、松下新风、三菱电梯等

也就是说该公寓与住宅大部分配置保持了一致，安侨并未因为公寓卖不上价格而简配。包括验收完毕免费封阳台等等。

在这里我们要对安侨的经营理念提出批评：

76-101平方小面积公寓还配送三菱中央空调及松下双通道热交换新风系统，货值达到四五万元，再加上免费给封阳台，还配置一万多元一扇的子母铜门，加上几平方的赠送面积，赠送的价值约达到10来万元。

如此的话该公寓每平方折合的配套成本是否严重超标？去掉这些配置你一平方降个1000多元它不香吗？

还一个6#号楼要亏钱了，这个楼和西区在售住宅一模一样。因商住比要求整栋楼被定性为公寓产权，听闻均价6000-6100元？很显然6#号楼将会是全小区最具性价比的一栋了。

既然如此为何不把配置降下来？例如三菱中央空调和松下新风、子母铜门去掉？这能节约很大一部分费用。公寓完全可以降低配置来拉低价格？

因为公寓就几栋楼没必要区别对待，统一安装能保持外立面及内部结构的完整性，也避免很多矛盾，比如我们统一免费封阳台能保持外立面的一致性，也利于后期管理。安桥集团如此解释......

除我们上面提到的能拿着合同上学外，该公寓的出租价值较高。因为目前实验中学高中部已由长城建筑开工建设，官方表述明年秋季就要招生投入使用。

24班级约1200个高中学位规模的高中部必然会催生租房陪读需求，而书香门第东区距离实验中学不足500米路程，该区域住宅式公寓将会是这部分陪读家庭的首选目标。

龙湖物业

无论是住宅还是公寓，其价值的最后一道防线就是物业服务。尤其是那些普通的公寓楼，未来价值的高低看的就是物业服务水平的如何了！书香门第无论住宅还是公寓均由龙湖物业提供服务，这也是该盘的价值亮点。

总结：

以上解读并非是鼓励你买书香门第的公寓，只是让你对该产品有个全面的认知。我们曾建议安侨集团降低该公寓的配置例如：去掉三菱中央空调、减掉松下新风、子母铜门更换成千元左右普通钢木门、三菱电梯为国产康力、内部管件优化为二线品牌等等！

把价格拉低，单凭民用水电暖气、能上学即可热销！不过安桥集团依然“我行我素”，无视市场行情。在简配如风的大环境下依然堆料堆配置，使面积单价所含配套成本极高。与市场主流营销理念“背道而驰”.......

毫无疑问无论是配套价值还是产品配置书香门第的公寓已经处于枣庄市场的“天花板”段位，这样的产品你会为此买单吗？（注：具体产品配置以售楼处公示为准）

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