实探准地王4大硬伤高压走廊、变电站围绕房间没有墙

不久前瑶海区准地王项目禹洲珑玥湾首次备案，毛坯跃层均价17778.78元/㎡，成功突破瑶海区限价天花板。

至此，除了保利海上明悦之外，瑶海区几大高地价项目都已面世，另一个准地王安建翰林天筑早在4月底就已经首开。

头顶12179.66元/㎡的楼面价，毛坯高层在售均价却只有13199元/㎡，1000元/㎡出头的空间，安建翰林天筑能给到什么样的产品呢？

NO.1丨壹

安建地产成立仅5年，无改善盘经验

项目位于瑶海区大众路与新安江路交口东北角，距离地铁2号线三十埠站1公里左右。客观来说，板块质素不错，地铁、商业、学校都有，也吸引了众多品牌房企落脚，比如龙湖龙誉城、中海城、荣盛书香府邸等品牌项目。

但是，我们判断一个项目的优劣，还必须要结合它的品牌和产品说话。

安建翰林天筑的开发商是安建地产，在此之前，安建地产的主阵地是省内的三四线城市和县城，比如阜阳、池州、蚌埠、天长、宿松等地。

在合肥，安建开发了丽阳兰庭、锦绣花园、华林家园等项目，无一例外都是偏刚需项目。

在安建翰林天筑售楼处品牌墙和安徽建工地产有限公司的官网上，不难得出两个信息：

1、安建地产2014年12才挂牌成立，在这之前它的性质更偏向于施工和承建单位。作为专业的房地产开发企业，安徽建工地产有限公司的经验、资历都不占优势，而翰林天筑的对手们，中海、龙湖、荣盛等房企早已经声名鹊起。

2016年12月16日，安建翰林天筑地块和新城桃李郡地块同天拍卖，两宗地块只隔一条大众路。新城桃李郡楼面价9001.45元/㎡，而安建翰林天筑楼面价却高达12179.66元/㎡。

要知道，那时候合肥已经开始限价了。最终的结果是，安建被迫站岗2年多，新城桃李郡去年二季度就已全部清盘。

2、到目前为止，安建地产还没有形成稳定、规模化的产品系。这在房地产企业中，确实是极为少见的。

缺乏稳定的产品系，产品设计、建筑工艺、景观规划等等元素没有一定之规，就很难做到标准化。也就是说，产品品质的上限可能很高，但下限同样更不稳，而这部分的风险，最后只能由购房者承担。

安建翰林天筑作为瑶海区准地王盘，超高的楼面价倒逼它必须做改善，才能有利润空间。可做改善盘，安建自己也是个新手啊。

NO.2丨贰

电磁辐射、噪音围绕，精装标准模糊

说回到项目本身，根据案场公示的项目不利因素，安建翰林天筑小环境相对一般。

1、项目外：高压走廊、变电站，带来电磁辐射

项目北侧紧邻规划中的市政绿化，可能会有高压走廊，在一定范围内产生电磁辐射。

项目东侧规划有一个变电站，也会产生电磁辐射干扰。

项目东南角闲置地块，是规划中的公交换乘中心，可能会产生较大的人流量，带来噪音。

2、项目内：市政开闭所、燃气调压站，产生辐射、噪音

项目内南侧入口附近市政开闭所，可能产生电磁辐射；项目内东侧两栋洋房之间是燃气调压站，可能产生噪音。

此外，小区内部配电房、2#楼和5#楼一楼物业用房，都会带来噪音和环境秩序的影响。

相比之下，项目西侧和南侧两条主干道带来的噪音影响就不值一提了。因为小区内外部由机器产生的电磁辐射和噪音，是无时无刻不在的。

在产品层面，安建翰林天筑部分楼栋为装修交付，装修备案均价3500元/㎡，这是售楼处公示的项目精装修标准。

1、对于大件的家装用材，安建翰林天筑选用的品牌是：东鹏地砖墙砖、飞雕吊顶、立邦乳胶漆、王力入户门，厨卫品牌主要是贝朗和欧派，没有中央空调、地暖、新风。

同样是3500元/㎡的精装费用，合肥主流的装修配置是：科勒卫浴、老板厨具、摩恩五金件，并且带有中央空调。

单从选用品牌和规格上看，值不值3500元/㎡，大家见仁见智。

2、在装修标准的细节上，安建翰林天筑对很多种类进行了模糊化处理。

一是，在装修品牌后总是“或同等品牌”。

二是，在壁纸、门槛石、窗台石、铝合金门窗、可视对讲等方面，装修品牌写的是“翰林天筑定制”。定制的效果，可能会很出彩，也有可能非常一般。

一些开发商把装修标准条分缕析尚且还出现了维权事件，标准如此模糊，购房者不得不感到担忧。

NO.3丨叁

毛坯高层户型解读，96㎡竟是“一房”

户型方面，安建翰林天筑即将推出的高层户型是96㎡和99㎡。下面就这两个户型，分别看一下它们的优劣势。

中间户96㎡户型，乍一看户型方正，还有超大的阳台，可做三房。可稍微注意一点你就会发现，三个房间中间是没有实体墙的，业主拿房时实际只有一个“大通道”。如果需要做两房或者三房，必须得建墙自己隔。

说实话，在合肥市场上，这种户型设置还并不多见。加两堵非承重墙，又会增加多少成本呢？

更重要的是，买96㎡小三房的大部分都是刚需客户，追求的无非就是低总价和功能性。到手一套“超大一房”，改造又要费时费力费钱。

99㎡的边户户型：

1、北侧预留的可变空间，同样没有实体墙。如果做卧室，边户南北不通透，这是一个硬伤；

2、入户门正对卫生间，犯了风水上的大忌，这是第二重硬伤。当然，你也可以纵向设置玄关柜，但这样一来，又会影响进门时的视野；

3、动静不分离，厨房、卫生间在整间房子的中心，主卧更是被餐客厅、厨房、卫生间包围。

4、空间利用不到位，进门处北至玄关、南至餐厅，是一个巨大的“空间黑洞”，面积目测比次卧小不了太多，但几无用武之地。

对于以上问题，我们采访了安建翰林天筑项目黄经理，得到的答复如下：

① 项目外围可能规划的高压走廊，是由市政规划，具体有没有暂时不确定；

② 精装修标准细则加“或同等品牌”和“翰林天筑定制”，是合肥市场普遍存在的，并且已经经过合肥市物价局备案通过；

③ 高层96㎡中间户，毛坯交付时是一个房间，客户可以根据自身需要进行改造成两房或三房；

④ 安徽建工集团之前承建过众多项目，在安建翰林天筑售楼处品牌馆有展示，可以实地了解。

NO.4丨肆

结语

限价盘越卖越少，是合肥楼市不可逆的现状。

作为购房者来说，一方面要珍惜限价盘，应该尽早出手；但另一方面，绝不建议对有硬伤的项目和产品妥协，因为这样一来，损失的就远远不止价格。

来源：微 信 公 众 号-合 肥 楼 市（微信号：loushi_hf）

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