金科服务赴港上市背后服务升级下的价值革新

金科服务赴港上市背后：服务升级下的价值革新

金科智慧服务集团股份有限公司的资本布局已然再下一城。日前，金科服务公告披露，公司于2020年11月5日-10日招股，拟向全球发行1.33亿H股，11月17日于联交所主板挂牌市。

金科服务以“服务+科技”“服务+生态”为发展战略，截至2020年6月30日，已进入全国24个省份的133个城市，签约面积约近2.56亿平方米，签约项目843个，服务全国160万户中产家庭，业主满意度连续9年超过90%。

基于这一上乘硬实力，金科服务此次赴港IPO，吸引了十位基石投资者订立基石投资协议。据此，基石投资者一致同意按发售价合计26.74亿港元认购若干数目发售股份。

在外界看来，2020年，是物业行业机遇与挑战并存的一年。经过了防控常态化的大考，以金科服务为代表的高质量、智能化物业已经成为大势所趋，未来前景可期。

业绩释放提速

根据招股书，金科服务将发售的1.33亿股中，1196.2万股在香港公开发售，1.21亿股是国际配售。每股发售价介乎41.8港元至47.6港元之间，股票预期于2020年11月17日开始于联交所买卖。经扣除就全球发售应付的包销佣金及其他估计开支后，金科服务将从全球发售中收取的所得款项净额约为57.38亿港元。

对于募资用途，金科服务表示，拟使用集资所得款项净额其中约60%用于寻求选择性战略投资及收购机会，并进一步发展战略合作伙伴关系以扩大业务规模和地理覆盖范围深度及广度；约10%将用于升级公司的数字化及智能管理系统；约20%将用于进一步发展增值服务；约10%将用作一般业务运营及营运资金。

如此清晰的发展方向得益于前期的规模增长与布局。招股书显示，报告期内，金科服务的合同建筑面积及在管建筑面积快速增长。2017年至2019年，金科服务合同建筑面积由约1.39亿平方米增至约2.49亿平方米，复合年增长率33.7%；在管总建筑面积按由约0.62亿平方米增至截至约1.21亿平方米，复合年增长率39.0%。

截至2020年6月30日，金科服务已经进入北京、重庆、武汉、长沙等133座城市，服务843个项目，合同总建筑面积约为2.56亿平方米，共有物业管理项目487个，在管总建筑面积约为1.30亿平方米，签约待接管面积1.26亿平方米。

规模扩张之外，业绩也得以迅速释放。数据显示，营收方面，金科服务收益由2017年的10.47亿元增至2019年的23.28亿元，复合年增长率49.1%；同期，净利润由1.14亿元增至3.74亿元，复合年增长率81.5%。金科服务2017-2019年净利润复合增长率位居第四，盈利能力优势显著。

2020年上半年，时值防控特殊时期，截至2020年6月30日金科服务依然实现营业收入13.70亿元，同比增长超36%；净利润3.03亿元，同比增长近83%，进入了全新的业绩红利释放期。

“我们认为，我们的竞争优势将继续有助于巩固我们现有的市场地位，确保各地区及在管项目的服务质量始终如一及更好地利用规模经济实现未来扩张。”金科服务如是表示。

十大基石加持

规模与业绩的硬实力扩张，让金科服务在上市之初就获得了众多投资者的青睐。

自去年底以来，金科服务先后引入中证投资、阳光新兴、融汇瑞光、华盖升元及天津卓越等第一轮投资者，以及磐信上海、高瓴智成、阳光永晟等二轮投资者。

而今赴港上市，金科服务又成功引入多家基石投资者加持。11月5日披露的招股书显示，金科服务共引入了10位基石投资者，包括泰康人寿、高瓴资本、雪湖资本、中金启融基金、UBS Asset Management、Marshall Wace Asia Limited、Aspex Master Fund、WT基金、3W Fund、China Orient Multi-Strategy Master Fund。

据悉，港交所于2005年引进基石投资者制度，即在IPO时投资者提前和发行人签订认购协议，确定以首发价格认购一定数量的股票，这类投资者通常由以银行、保险公司、对冲基金组成。

按照金科服务与投资者订立的基石投资协议，基石投资者一致同意认购相当于约26.74亿港元可予购买的港元投资金额的有关数目发售股份。其中，泰康人寿认购5.81亿港元的股份，Gaoling Fund L.P。及YHG Investment L.P。、Snow Lake China Master Fund Ltd及中金启融基金均以3.88亿港元认购股份，UBSAM、MWAL及AMF均以2.33亿港元认购股份，WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund均以7750万港元认购该股份。

“高质量的基石投资者参与首发，不光显示了公司吸引资本市场的实力与优势，也展现了资本界对其未来前景的看好与认同。”业内分析人士指出，基石投资者的参与，为企业上市初期的股价提供了稳定剂的作用，同时，也为后续投资者的选择做出的先导示范。

事实上，金科服务的投资价值从其市盈率就可窥见一二。从估值层面来看，根据测算，以发售价最低价41.8港元测算，公司静态市盈率约为65倍，动态市盈率约为48倍，在行业内处于中部水平，公司估值具备优势。

业内人士坦承，考虑到公司的高成长性以及上市带来的资金扩充将更进一步推动在行业中的收并购扩大规模优势，公司金独特的经营能力凸显市场稀缺性，金科服务此番上市或将享受到估值溢价的机会，为市场投资人带来惊喜。

新赛道未来可期

赴港上市后，金科服务将继续聚焦核心区域，加强多元化增值服务体系，其“服务+科技”“服务+生态”的发展战略，也开始在新的起点上革新企业价值。

对于金科服务而言，价值创造能力当是其革新的首要领域。值得注意的是，金科服务用了自身持续造血的能力。

查阅招股书可知，2017年至2020年上半年，金科服务来自金科集团项目的在管总面积占其在管总面积的比例已经从66.6%下降至46.6%；为金科集团项目提供物业管理服务所得收益占总收益的比例也由53.7%下调至40.8%。

与此同时，金科服务的市场外拓能力则逐渐增强。数据显示，截至2020年上半年，金科服务外拓面积占在管总面积的53.4%，在行业内已属领先。在外界看来，这不仅促进其管理规模高效扩张，也进一步巩固了在行业的领先地位。

此外，金科股份十分重视年轻高效的团队建设。数据显示，截至2020年6月30日，公司管理人员中20岁至39岁以下的人员占比约83.6%，整体年龄结构趋于年轻化。而“金科生活服务学院”的培训平台，则针对不同阶段的新生力量，制定合理的提升学习计划。为激励人才并提高员工忠诚度，金科服务还于2020年4月开始实施员工持股计划。

随着成长能力的不断增强，金科服务在智慧科技方面也越来越引人注目。尤其在参与智慧城市运营和治理方面，2018年，金科服务联手微软打造的“天启大数据系统”扮演了重要角色，成为“物业决策AI”大脑，满足商业楼宇、产业园区、政府公建等多种场景的服务需求。2019年，金科服务先后与中国电信、海康威视战略携手，成立了国内领先的5G示范基地、视频感知联合实验室，再次夯实了向城市领域提供智慧服务的技术基础。

作为西南领先的综合智慧物业服务商，2016年至2020年，金科服务连续五年被中指研究院评为中国物业服务百强企业十强之一，自2015年至2020年，连续六年西南地区排名第一。

积极参与城市空间、服务重构，在产品和服务层面持续创新，正在成为生活服务型企业发展的新模式。行业分析认为，从社区到城市，金科服务在多业态服务上的强效发力，必将在上市之后借助资本的力量继续迸发，坚守美好生活的社会担当。

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