深国商陷13亿高利贷迷局新资本巨头加入混战

深国商陷13亿高利贷迷局 新资本巨头加入混战

深国商陷13亿高利贷迷局 新资本巨头加入混战 更新时间：2010-7-20 0:12:08 　　日前,深国商发布一份《贷款暨对外担保公告》。在这份貌似不经意的公告中,深国商披露将为控股子公司深圳融发投资有限公司提供担保,向渤海国际信托有限公司借款13亿元人民币,该议案将在7月20日举行的临时股东大会审议。

但南都记者调查发现,渤海信托幕后的控股股东实际是海航集团。海航集团近年除航空主业外不断向商业领域拓展,先后控股西安民生、宝商集团两家商业类上市公司,同时陆续在内地收购商业物业。眼下,融发公司及深国商债台高筑且暂停“造血功能”,如果无法如期还债可能导致深国商最核心资产晶岛项目被最终拍卖。海航集团在如此高风险背景下坚持贷款,其动机不能不让人产生怀疑。

一年15%的超高利率

贷款方融发公司从事房地产开发,主要负责位于深圳CBD会展中心正对面的晶岛国际广场的投资。深国商持有融发公司60%股份,该项目是深国商占比超过90%的核心资产。根据深国商公告披露,融发公司将向渤海信托借款13亿元人民币,借款期限12个月,“半年以内年利率9.18%;期限超过半年的,年利率为15%。”

“15%的年利率太异常了,我们不理解它是怎么测算出来的。就算深国商偿债能力很差,但每年15%的利息也太高了,差不多是目前银行贷款利率5.31%的3倍。”深国商的一位小股东前日致电记者表示担忧。针对上述疑问,南都记者致电深国商和渤海信托,但这两家公司都以回避的态度拒绝回应。

扑朔迷离的偿债内容

据悉,此次13亿借款主要有三个用途,一是融发公司偿还4.6亿元公司借款;二是用于偿还泛华公司晶岛项目4.85亿元未付工程款;另外3.55亿元偿还融发公司历史遗留对外借款,以及支付晶岛项目精装修资金。

但记者调查发现,对于上述贷款用途,股东们质疑多多。据公开资料,融发公司与泛华公司于2005年签订《建设工程施工合同》,由泛华承建晶岛项目。后由于拖欠部分工程款,2009年12月泛华向法院提起诉讼。“相当奇怪的是,接到起诉后,融发公司并未应诉,也没有征得股东大会批准,而是很快与泛华达成和解。”一位知情人士向记者透露,所谓的“历史遗留对外借款”也存在同样问题。

2005年为解决晶岛项目开发资金,深国商以内部认购商铺的方式与公司员工签署了晶岛商铺《认购协议书》,以1.5万-1.6万元/平方米的价格内部出售了少量晶岛商铺。但该做法2007年被监管部门查出被视为违规内部融资。“就回购上述商铺,之前股东大会曾审议,但由于缺乏细节股东们最终没通过。但现在却突然被当作历史遗留问题提上议程,这显然不符合其他股东的权益。”而晶岛项目目前造价已近11亿元,再加上后续费用总造价将超过13亿 元 ,每 平方米造价已然超了深圳商业地标华润万象城。现在贷款公告中涉及晶岛的装修费用又有1.5亿-1.8亿元,“既然晶岛在基本完成精装修设计方案后,装修费用应该有较准确报价。为什么还有3000万元误差？”

丧失“造血”功能

“深国商已经负债累累,渤海信托13亿贷款15%的年利息,这笔融资怎么偿还？”深国商的两位小股东分别向记者表示了同样的担忧。

据深国商最新披露的2010年上半年业绩预告显示,该公司亏损1900万元。截至2009年12月31日,深国商资产总额为14.5亿元,但资产负债率高达90.69%。负债、亏损的同时,深国商基本停止造血功能。截至目前,该公司有两大主要业务:一是林业项目,但仍在投入期,到2010年才能产生营业收入;二是属下晶岛项目,也在投入期,预计至2011年1月开业后才有现金流入。至去年底,深国商已经连续三年经营活动产生的现金流量净额为负数。

深国商公告显示,该公司计划采用房产证办理后晶岛项目再融资和经营收入来偿还渤海信托的借款。据悉,晶岛项目建筑面积13.9万平方米,商用面积8.08万平方米,共计四层。不过,该项目投入运营至少要2011年1月之后,而由于股东变化,其招商进展并不理想,装修也还没开始,晶岛项目能否如期开业,业内均表示怀疑。此前,该公司已多次推迟开业时间。

“即便如期开业,按目前购物中心首层租金800元/平方米计算,晶岛第一年的租金收入最多为6400万元。之前比晶岛项目规模更大的天河城、中华广场等购物中心首年租金也未能过亿。”深圳一家商业地产运营公司的老总向记者表示,商场开业后还需要培育,后续运营仍有巨大资金缺口,天河城、正佳广场经营走上正轨用了4-5年,而华润万象城也用了2-3年。晶岛如果计划以第一年收入偿还贷款,可能连每年1 .95亿元的利息都不够。另外,由于晶岛房产证办理一直未完成,再融资问题也一直“只闻楼板响”不见实质动作。

无力偿债有机可乘

既然风险如此之高,偿债能力如此之差,渤海信托为什么敢给融发公司如此大笔贷款呢？

记者调查获悉,海航集团目前已控制西安民生、宝商集团两家A股商业类上市公司,未来两年海航拟将商业板块打造成国内知名的大型商业集团,而该集团近期也在不断物色收购新的商业项目。而据2009年曾调研过深国商的宏源证券指出,按照周边可比物业的市场价格保守以4.5万元/平方米计算,晶岛购物中心的资产价值为58.5亿元。以深国商持有60%比例计,其拥有的资产价值也有35亿元,除掉公司目前负债,剩余净资产价值有25亿元,超过深国商总市值。

如此大的商业价值自然引来资本的觊觎。自2008年起,黄茂如掌控的茂业系通过二级市场购买深国商股票,持股比例达13.18%直逼第一大股东。但2009年4月,深国商原第一大股东和昌父子公司将其13.7%股份售予一家由自然人张晶成立才2个月、注册资本仅1万港元的壳公司香港百利亚太投资公司。更出人意料的是,此次转让半年后,张晶突然将所持百利亚太51%股权转让给深圳皇庭国际的郑康豪,后由于违规减持遭深交所严厉谴责不得已拿回。但投行人士分析,郑康豪目前已持有融发公司40%股份,深国商股权转让虽未得逞,但其已和黄茂如控制的股份形成制衡。

但是现在,“深国商提供了担保,如果贷款没有及时偿还,渤海国际信托可以选择向深国商要求偿还贷款,也可以要求拍卖地产项目。”香港道亨证券分析师江智慧表示。深国商没有偿债能力,拍卖晶岛项目便顺理成章,而海航集团便有了可乘之机。对此,渤海信托的一位工作人员向南都表示,“公司的领导不愿意就此事发表评论。”

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