银行轻资产客户方向银行轻资产客户方向有哪些

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有哪些轻资产是比较好做的？创业为什么要选轻资产行业？冷门轻资产有哪些创业项目推荐？轻资产是什么意思有哪些轻资产是比较好做的？轻资产是一年以来商业地产最热的关键词。

企业可以快速扩大购物中络、补充长期持有商业项目、增加收入来源，将运营能力和品牌影响力迅速变现。

除了和凯德商用已有实际项目落地之外，对输出品牌管理抱有强烈兴趣的开发商还有红星、绿地、泰禾等。此外，市场上还有汉博、盈石等第三方资产管理机构。

众多市场参与者蜂拥而至使得该领域的竞争逐渐激烈。

第一太平2016年研究数据显示，中国已开业购物中心超过4000家，十年后预计达10000家。中国商业地产的整体发展现状是，数量多、增长快、回报率和资产增值的提升空间大、专业人才缺乏。这被开发商和资管机构视为行业的发展空间和契机。

业内谈论商业地产的资产价值提升和轻资产输出时，不能忽略一个重要的基础，那就是商业品牌自身体系的完善和强大，只有这样，一个商业地产的品牌价值和规模诉求才有可能实现。它不仅仅是一个项目从设计规划开发招商运营的片段组合，还包括商管组织内部的系统化。

围绕着商业地产轻资产输出的话题，经济观察报在第六届商业地产年会评审会现场，邀请到多位资深商业地产人士深入探讨和分享了对这一话题的见解和感悟，辑录如下，以飨读者。

郭增利（中国购物中心产业资讯中心主任）：近来，商业地产热门的话题是轻资产，其实，倒退十几年，很多老牌的商业管理者比如燕莎、赛特，当时用管理输出的方法成就了很多企业。

商业零售业做的是管理输出，现在所谓的轻资产和那时相比，本质没有变化，可能会附加一些真正跟资产有关的点。

过去开发商认为，招商第一，定位做好，运营的问题考虑得不是很多，再往后，运营先导，运营决定商业地产活力就开始出现。

商业地产从一开始不太健全的逻辑体系一步一步摸索过来了。

这个背景下要看、真正投资人两种声音。资本决定开发，而不是开发商决定未来轻资产。

今天谈轻资产把重资产全盘否定，这种倾向不太对，管理只是辅助于资产增值的一个必要的过程。大投资人还会关注重资产，在中国到底什么产业能够支撑未来的增长？还是不得不依靠消费。

中国是第一消费大国，零售活力市场，这是客观存在的。在大经济不知道投资往哪走的时候，做消费业、零售业有持续性。我相信一部分投资人会倾向于向商业、零售业转型。

假定有这样的大环境做支撑，按照正常逻辑，早晚应该会有很大市值的零售业公司诞生。但是中国经济不确定性很多，所以不敢说经济逻辑跟我们的逻辑是完全吻合的。

这个时候，轻资产、重资产没办法评价好坏，但是轻资产中要规避一种现象，一些过去只是通过开发赚取利润的公司，做轻资产的时候没有很好的基础，他没有办法给服务对象带来真正意义上资产增值，很有可能是通过轻资产的方法再一次赚取另一个开发商的开发利润。

所以轻资产这个词我觉得不是很准确，它不是简单的管理输出，除了招商、运营，谈到日常管理佣金部分收益，还是会跟资产增值建立关系。

另一种轻资产的路径，可能会通过前期进入到管理运营。待招商物业逐渐成熟的时候会用基金的优势，优先收购。这类公司不以简单收取管理租金、收益提成、佣金收入的运作模式，而是通过三五年建立起比较成熟的体系，使得物业达到入市的门槛。

这样的公司，通过自己的专业、资源和团队，最后带来的是一种资产性的收益。

在没办法描绘整个轻资产发展路径的时候，这是一种的可能的方式之一。

我梳理了整个房地产的发展。

从1998年-2003年是中国住房政策改革后房地产开发兴起的第一个时间节点。

2002年开始土地招拍挂制度，地价和房价有了一种联动关系。地产加商业混搭模式在政策的压力下开始出现，就发展速度来说，第二阶段2003-2007年，是调结构，调供给、调需求的时间。这次调整对商业地产影响比较小。

过去所讲的管理顾问工作会逐渐变成管理+资产，通过管理能力帮助盘活物业，但是资产增值可分享收益。

未来，购物中心绝对不是最终的形态，我觉得会有这么一种可能，即商业地产跟城市功能结合。

城市功能是比任何百货店、超市都更有威慑力的方向。把城市必要的功能和商业的存量进行结合，我想可以暂且叫做“主题商业功能体”。首先是城市的功能。第二一定是有主力店、配套店的配套关系，把过去传统意义上零售业作为主力店替换为城市功能作为主力店的发展。

我正酝酿成立一个新机构，把少年宫、图书馆的功能做外延的扩充，形成一个商业功能和城市功能联合在一起的商业地产。这对真正去存量会有帮助。

新的突破口会跟做商业的人结合，因为真正消化现有商业存量肯定还是要用购物中心语言、商业语言做。

用购物中心当中的经验深度了解社会，了解城市，了解消费者，和他们最想要的一些城市功能做结合。

当购物中心的优势和城市功能的优势结合的时候，有可能诞生出一个城市功能体的新形态，购物中心持续的更新和改造这个进程开始了。从把它跟城市功能相结合的角度，这类资产价值很有可能是真正重资产应该会关注的，因为它的独特性，它的唯一性。资产无论轻资产还是重资产，跟商业结合的趋势是肯定的，资产的属性不变，但是商业的功能可以演绎的空间非常大。

但无论怎样变化，资产+商业的新组合方法在接下来的行业发展当中会是大信号。如果用这样的大信号去看，中国商业地产未来的主体可能会发生一些变化，真正投资人就是投资人，管理者就是管理者。

我们的思维可能过于固化了，忽略了很多该重视的，用点状思维做商业地产，跟线状思维做商业地产产生的结果一定是点状思维是支离破碎的，线状思维是完整的系统。

李亚明（北京汉博商业管理股份有限公司高级副总裁）：对商业地产来说，最起码要具备资本能力、开发能力和商业管理能力。前几年是开发能力占主导，但从去年开始，资本优先，影响开发的进度和实施，调整商业管理的资源。以中国为议题，可以看出中国降息的压力很大，资金外出的冲动很强烈。现在各行业，大多遭遇了发展的瓶颈。

商业这几年放量太大，跟国家的宏观调控政策是密切相关的。从服务、商业管理角度来说，以后的量会越来越多，到了要发展创新的一步了，如业态跨界，现在各行各业，如产业，农业、教育、科技的利润都越来越薄，必须寻求嫁接、跨界和资源整合，把别人或自己的资源有效地组合，形成一种创新。

拿汉博来说，在巩固传统服务基础上，今年结合中国现在商业地产遇到的实际情况开始做品牌孵化，方向目前主要在体验业态的儿童、体育、文创、餐饮、医美等行业做功能的配套和孵化。

在做品牌化的同时，我们还想做到全国连锁。以前的百货，超市，在数据共享、信息导流上是独自战斗，平台、接口等管理系统是割裂的，体系不互通，所以现在大卖场给我们留下很多提升空间，我们应以此为方向，帮助品牌未来做大。

目前资本特别看重的是有空间有题材可实施落地的内容。中国这么多年的房地产建设，硬件特别多，内容的开发没有跟得上，好项目也可能给做砸了。汉博未来要加强的一个是硬件服务，一个是内容开发。一些高端的品牌，外资品牌，国际品牌如果条件苛刻或不和我们合作，我们不得不创新，所以会说2016年是中国新兴品牌的元年。

周睿（盈石（北京）资产管理有限公司副总裁）：现在行业里，轻资产的话题确实比较热。轻资产和重资产两者的关系，不是资产变重风险就绝对大，而是取决于有没有团队。所有商业地产的增值都来自于运营团队的运营价值。

我们团队内部达成的一个共识是，当没有团队的时候，再轻的资产都是风险，比如没有做到百分之百明白就扩大轻资产输出的规模，再轻都是风险。

当有团队的时候，在重资产的过程中能分享到的收益是相对比较大的，但是就前期而言，也是需要合理控制风险的。

大家现在都是轻资产，整个产业链缺少资本环节，这成为一个发展瓶颈，而重资产退出渠道就是投资退还。我们一方面在尝试做重资产，同时也在尝试着轻资产跟资本做对接。

轻资产下一步关节的打通，投资人的参与热度是非常重要的。但如果是重资产，投资周期太长，我们可能无法接受。现在大家面临着很多从来没有遇到过的问题，比如去百货化，商业地产断代，我们都处在小心谨慎的状态，必须要不断创新，保持更新的心态。

郝炬（北京睿信致成管理董事总经理）：轻资产的整体含义是不一样的，第一，房地产企业有主动在做的，也有被动做的；第二，现在不管住宅还是商业，很大一部分在拿地阶段都已经开始用基金的钱。

无论是商业轻资产，还是住宅开发轻资产，往往自己赚不到钱，且受投资人的限制。未来一定会有资本、资产、运营方，除此之外还有品牌商和专业的细分领域，比如IT，可能成为很专业的技术服务商，但专业分工之后谁能在中间掌握核心端口，现在很难预测。

俞明轩（人民大学副教授）：在时代，还是要注重能力，即注重运营服务价值，商业化品牌价值和客户价值，同时也不能忽略资本的作用。

朱凌波（全国工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长、亚太商业不动产学院院长）：商业或地产业的物业表现形态不重要，只是充当载体的作用，关键还是内部，也就是我们选择的角度。今年12月之前一个平台会有很大的转型，叫穿透产业链

创业为什么要选轻资产行业？轻资产创业，已经成为社会问题，应该积极普及与教育！90%的创业都应该是轻创业。

大众创业，万众创新，创业已经成为越来越多人价值实现的选择。在这样的时代背景下，如何引领创业的思维、理念，不仅仅再是一个创业个体的需要，更是一个社会问题的探索。

据有关的资料为显示，只有70%的创业企业能够活过一年。这个数据带来的就是什么？表象上来看，这些失败者，会陷入经济上巨大的压力，他们短时间难以再度创业，就压抑了企业的活力。

所以，轻资产创业的理念、方法等方面的普及与教育，应该引起重视。

1、轻资产&重资产创业，到底有什么样的区别呢？轻资产模式，最早是由麦肯锡咨询公司，在给上海光明乳业公司做战略规划的时候提出的。何为轻资产呢，这是相对于重资产而言的：

重资产：通常一个企业或一个投资项目，往往在组建一个公司和实施一个投资项目的时候，厂房、设备、原材料等芝麻西瓜样样俱全，必须得投入很多的启动资金，这就属于“重资产”，轻资产：则偏向于无形资产，其中包括：企业的经验、规范流程管理、治理制度、各方面的资源(物力资源、人力资源、客户资源)、企业品牌，以及个人的知识、技能、服务等的应用。可以说，轻资产的核心并不是实实在在的东西，而是一些看上去“虚”的东西。这些“虚”得轻便、灵活，这就是轻资产创业。

轻资产创业，有哪些常见的模式呢？在这里也列举一下：

自媒体型创业——典型地轻资产创业模式；创意型创业——金点子引发的创业模式；营销型创业——白手起家、零成本创业；知识产权型创业——在知识节点上进行创业；服务型创业——我为人人服务，人人为我创富。轻资产创业，企业的盈利主要是通过技术、设计、策划、创业、品牌以及智力资本、知识资本及管理为核心的价值创造来实现的，是一种“低”资金投人、“小”资产规模、“轻”资产形态、“重”知识运用、“高”投资效益的商业模式。

换句话说，轻资产模式就是在有效的条件下，通过杠杆原理充分整合外界资源，以最低的投人，实现价值最大化的战略管理。

2、为什么创业，尤其是创业初期，一定要采用轻资产的模式？既有投资压力的问题，更加有充分利用、整合社会资源的意义：平时在跟很多创业者沟通的过程中，鹏哥都会普及轻资产创业的思维与方法。

为什么呢？当你看到80%的创业者，会因创业而抵押房产，把多年辛苦积累的财富花完，还欠下巨额债务，从此人生陷入困顿，让家庭也跟惨遭其痛的时候，你肯定也会不遗余力地推进。

为什么一定要轻资产创业呢？从鹏哥的思考，给出一些思考，也期待能够帮助到更多的创业者，走得更稳，走得更快：

从发展阶段来看：创业初期，是创业产品化、运营逻辑跑通的时间，更强调的是：快速试错，快速迭代。创业往往是从一个想法开始的，能不能形成一个产品，能不能打通运营逻辑，还是未知数，需要快速试，快速改。重资产的投入，容易引发后续乏力、难以为继的现象；从社会资源来看：你创业想要的资源，基本上都已经具备，重资产投入会产生更多的重复建设。创业者更重要的，应该是用创业、用模式，充分调动各种资源。比如：很多的共享办公空间，一端有租赁需要，一端有空置变现需要。从社会发展角度来看，更加鼓励创业者能够调动库存资源，而不是一切都需要自己去制造、去创造。从创业市场来看：创业，是把创新创意、能力增量、服务升级等去创造价值，而不是赌博，不是就锤子的买卖。而现状是：很多的创业者，一旦失败就会倾家荡产，长此以往，创业市场将缺乏活力，缺乏生力军。如何激活创业的活力，就是那些真正有能力、有创意的创业者，有持续创业的机会，这一点，就需要不能一次性把所有能量消耗殆尽。轻资产创业，应该也必须进行更大面积地的普及，成为创业的第一门课程。

3、比轻资产创业方法，更重要的是轻资产创业思维：让自己活着，才能实现梦想，才能实现价值。创业，只会更火，尤其在这个财富差距越来越大的大背景下，普通人、有能力的人，他们如何实现财富自由或自我价值，弯道超车首选的方式就是：创业。

如何来进行轻资产创业呢？必须建立几种应有的思维：

杠杆思维：你想要的一切，一定有人也想要；一定有人想通过你想要获得自己想要的。怎么理解？比如，你想注册公司，自己不会，要麻烦自己吗？不，一定有人想通过提供这项服务来赚钱。所以，在任何情况下，都要先考虑：能不能整合，能不能撬动已经有的资源；可持续思维：就是要活着，除此之外，没有什么比这一点更重要。心中纵有雄心壮志，前提要活着，才能实现一切。所以，创业的时候，面对风险、收益，先要思考公司要活着，先求生存，再谋发展，不要让重投资断送了自己的雄心，更湮灭了一个有可能改变世界的想法；共享思维：不要怕创意被偷，也不要一个想赚取所有的财富。思路，越讨论越丰富；财富，越分享越富有。比如：众创机制；众筹机制；共享模式等等，都是越分越大。轻资产创业，要成为创业的底层思维之一，其他的让ZF、资金实力雄厚的人去做。

一切皆可整合，一切皆可借用。

让企业活着，是创业中压倒一切的需要，活着就是希望，就是责任。

从不人云亦云，坚持逆向多维思考。关注鹏哥，为创业者赋能，专注创业赋能、中年创业、负债创业。

冷门轻资产有哪些创业项目推荐？中医养生领域。

这属于健康类的范畴，经过这场疫情，人们肯定会越来越重视健康领域，而中医养生有着几千年的基础。在这个崭新的时代肯定会再度焕发生机。

当然这个项目现在也有人在做，但是名气和特色没有做出来。所以还是有很大的前景和市场的。

所谓中医养生，说起来很宽泛，但你可以选择出其中的细化分支，比如说食疗分支，把知识和产品相结合，知识可以选择更加通俗且亲民的常识，比如哪些食物是相克的，哪些食物搭配起来更有营养价值。产品可以开发出袋装的配比好的红豆薏米粥，各类养生粥膳，养生饼干，花酒，纯天然植物饮料等等。

当然除了中医养生领域，还有其他的很多项目，比如POS机代理，代办信用卡，房产中介，婚恋培训，情商培训等等，总之这场疫情给人们创造了很多机会。

轻资产是什么意思轻资产：又称轻资产运营模式，是指企业紧紧抓住自己的核心业务，而将非核心业务外包出去。轻资产运营是以价值为驱动的资本战略。

说到这个，我们必须要提万科和万达。先来说说万达。万达是“由重转轻”的典型例子，据凤凰财经消息，万达商业地产的主要产品是城市综合体，这种产品模式就是建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营，全部租金收益归万达，这种模式叫重资产。

轻资产则是在投资建设万达广场的项目中，全部资金由别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成——不过，和万达达成合作的前提是，社会资本不可以“资本名义”干预项目经营，项目落地后，投资方可以在营销上发挥自己的能力。万达定了一个目标，5年内把7000万平米销售物业消化掉，可能5年以后，万达广场就没有重资产项目了。这意味着五年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化。

文章到此结束，如果本次分享的银行轻资产客户方向和银行轻资产客户方向有哪些的问题解决了您的问题，那么我们由衷的感到高兴！

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