北京公积金80万上限让购房者被迫啃老

现象

六环附近88平方米两居

首付和公积金贷款额度之间差92万元

北京青年报记者调查发现，一天卖出38亿的中建国际港位于大兴新城黄村兴华大街。虽然这一项目位于南五环外近六环，但因为地铁优势，均价24500元/平方米。从户型和位置来看，这一项目属于典型的刚需项目，购买者大多都是首次置业、自己居住的年轻人。但一日38亿的销售业绩对于开发商来说是一个惊人的神话，而对于不少买房人来说，尤其是手上存款不是很多的刚需购房人而言，则没那么轻松。

以最小两居88平方米户型为例计算，平均一套房子215万元。购房人林彦正好买了这样一套小两居，对于他而言，利率低的公积金贷款是最佳贷款选择，但新的压力和困境又来了——贷款额度不够，或者说，首付“压力山大”：原来，按照90平方米以下首套房、首付可按两成交的规定，林先生最少要交43万的首付款，剩余172万需要申请贷款。而根据目前公积金的规定，正常情况下，一般人贷款额度上限为80万，显然无法覆盖172万的需求，贷款差距为92万。

也正因如此，这几天，林彦面临以下选择：要么让父母帮着去向亲戚借钱多付首付款，要么放弃贷款利率优惠的住房公积金贷款，而不得不选可以多贷一点的住房商业贷款。“215万元的套总价，如果使用公积金贷款，最少要交135万元的首付，这相当于首付6.5成。而对于我这样一个刚需的年轻人来说，一口气拿出135万首付无疑太难了。而如果不选择公积金贷款、选能多贷一点的住房商业贷款，首付压力是小了，但是意味着无法享受公积金的利率优惠，此前交的大笔公积金在关键时候却无法派上用场。而且一个不容忽视的问题是，选择商业贷款，则意味着我们要多还很多利息，对我们这样的购房人而言，相当于雪上加霜。”林彦无奈地告诉记者。

算账

放弃公积金贷款选择商贷

贷款利息要多还40多万元

北青报记者就此算了一笔账：如果选用商业贷款，215万的房子，贷款172万，基准利率6.55%，20年等额还款方式，每个月要还12874元，总计利息137万。而如果允许公积金贷款172万的话，每月还款10881元，利息总共89万。两者利息相差48万。

“为什么房价上涨了这么多年，公积金贷款的额度屡次提高，但总是没有办法满足需求呢？”林彦向记者抱怨，这种形势下，要么“啃老”，他和妻子向两家老人借钱，凑出135万首付。要么商贷，多付48万利息。

北京中原市场研究部总监张大伟认为，按照北京目前的房价，刚需房套总价即便是地处六环附近，也多在150万元以上。公积金上限80万，对于刚需购房者来说，基本属于鸡肋，如果选择公积金贷款，反而需要多增加首付，而刚需购房者首付本身压力就非常大。

难点

3A评级贷款额度能上浮30%

刚需购房人能过评级并不多见

北青报记者调查也显示，对于不断上涨的房价、明显不够的公积金贷款额度，北京市公积金管理中心也一直在寻找突破的方法。今年4月，北京公积金管理中心发布《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》。

该通知通过将信用机制和贷款额度进行挂钩，突破了最高贷款额度80万的上限。根据规定，借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房，个人信用等级为AAA级，贷款最高额度上浮30%；个人信用等级为AA级，贷款最高额度上浮15%。

上调之后，享有3A信用等级的贷款人贷款额最高可贷到104万元，2A级为92万。这一政策出台之后业内一片叫好声，认为这将让不少百姓获益。但在实际执行了一段时间之后，业内突然发现，公积金中心的“好意”老百姓却很难领到。最大的问题在于，要想拿到3A评级难如登天。

从贷款业务角度，无论公积金贷款还是商贷，都会有一个信用评级，这是针对个人还款能力的一个综合评定，评定的指标包括品德、能力、资本、担保等多个层级，具体来讲包括年龄、文化程度、职业、职务、个人年收入、家庭年收入、家庭情况等。

“一般而言，从25岁到40岁，年龄增加收入会逐级增加，是贷款机构最喜欢的人群。如果同等条件下，学历越高越有加分。此外，职业也是关键，一般公务员、教师、医生、律师、企业主等评分就会更高一些。”某国有商业银行朝阳支行负责材料审核的杨林告诉记者，“要想获得最高评级，基本上就是每个选项都有一些加分，在实际申请人中，3A很难出现，连2A评级都很少，一般在2B、3B的多一些。”

这种依靠3A来增加贷款额度的方式遇到了现实挑战。一般刚需盘中，年轻人置业较多，岁数不过30岁，对公积金贷款也最渴望，但这一人群不太可能被评为3A。“试想一个不满30岁的年轻人，能有多少加分项目，能够顺利拿到足额贷款就不错了，增量部分基本不可能。而大多数能够获得3A的人，都是有一定社会地位或者收入较高者，他们本身对贷款的需求并不旺盛。”杨林告诉记者。

追访

账上余额过1876亿元

北京住房公积金并非无钱可贷

一边是明显上涨的房价，一边是老百姓贷款需求无法得到满足，难道是北京公积金中心入不敷出、无钱可贷？答案又是否定的。

根据北京住房公积金管理中心的统计，截至2012年12月底，2012年归集住房公积金833.92亿元，提取550.50亿元，净增283.42亿元。截止到去年底，累计归集住房公积金4471.13亿元，提取2594.30亿元，余额1876.83亿元。

如果算大账，北京住房公积金中心2012年底有1876.83亿元余额。这一数字在2010年是1290多亿元，2011年为1537.18亿元。换句话说，北京市归集的住房公积金这几年都在逐年增加，每年净增至少250亿左右。在国内不少城市出现公积金不够用、甚至下调公积金额度时，北京的公积金无论是归集水平还是余额状态，都处在很健康的水准。

“80万元的住房公积金贷款上限是否合理？肯定不合理。淄博，一个三线城市，公积金贷款的最高额度是40万元，高层次人才还能申请到50万元。宁波公积金贷款最高额度是80万，和北京一样高。相比起北京的房价，北京80万的确是少了一些。”一位曾经在公积金中心任职的负责人告诉记者。

从公积金运营的角度，钱留在账上显然也不是最好选择。公积金的收益渠道非常狭窄，除了发放公积金贷款获取收益，其余只能以购买国债等方式增加收益，收益率本身就偏低。实际上，只要留足备付金，增加公积金发放既有利于公积金运营，也能让更多百姓获益。

按照公积金和商贷之间2%左右的利率差，每增加100亿贷款，买房人就能够少承担2亿的利息。而对于公积金中心而言，增发100亿贷款，也能够有约4亿元的增值收益。这些钱能够用来支持保障房建设。“公积金中心归根结底也是一个贷款机构，也是要算经济账的”。

呼声

80万元贷款额度是5年前规定

购房人呼吁提高首套房公积金贷款额度

“3A评级属于远水解不了近渴，能否对我这样的首套房刚需购房人，适当提高公积金贷款额度。住房公积金制度本身就是为了帮助刚需购房人，而房价涨了，80万元的贷款额度规定也应该适当提高。”林彦这样对北青报记者说道。采访中，记者了解到，类似林彦这样想法的购房人不少，他们希望通过北京青年报向有关部门呼吁，适当提高首套房住房公积金贷款额度。

1991年我国住房公积金制度首先在上海建立，随后在北京、天津等地开始试点。1994年推广到所有县级以上的城镇。近年来，房价飞涨，全国各地公积金贷款额度也是数次提高。从上世纪90年代开始，北京公积金贷款的最高额度从30万元调整为39万元、40万元，到2007年调整为60万元，再到2008年调整为80万元。

据北青报记者从2008年负责调整公积金贷款额度的工作人员处了解，之所以额度定格在80万元，一个重要原因是参照了当时的房价。“按有关部门测算，2008年北京市普通商品住房均价在1.1万至1.2万元/平方米，以此标准，职工基本住房总房价应为99万元至108万元，首付款为20%，公积金最高额度也应在80万元到86万元之间。”相关工作人员告诉记者。

但从2008年之后，除了引入3A和2A评级机制，公积金贷款最高额度的调整便再未启动。从2008年到2012年，北京房价上涨了一大截，即便是按照北京市房协最保守的统计，2012年新建商品住房成交均价2.07万元/平方米，基本上比2008年上涨了一倍。如果按照正常推算，公积金贷款的额度应该是140万左右，但现实却没有变化。

除了当年房价，公积金贷款最高额度还和公积金个人最高缴存有关系。比如2008年，公积金最高缴存是一个人2392元/月。如果这些钱全部还贷，最高可贷43万元，公积金贷款以家庭为单位，夫妻双方算进去就能贷86万。

但5年过去了，公积金个人最高缴存也已经发生了变化。根据公积金中心的公告，2013年公积金个人最高缴存为3760元，如果照此推算，2013年个人公积金贷款就应该是67万，家庭贷款总额就应该能够达到134万，取个整数也就是130万。但现实是，额度还是没有提高。

故事

公积金贷款曾是“雪中送炭”

对于这两年还没有买房的年轻人，公积金的好处似乎越来越远了。它似乎就是工资单上的几个数字，每个月都从工资中扣掉一笔钱，看得见，摸不着，但关键时候却享受不了。而对于现在35岁左右，在5年、甚至10年前购房的人来说，公积金如同雪中送炭。

秦和今年34岁，2004年，也就是25岁那年，他购买了位于双井的百环家园。这是北京地理位置很好的经济适用房，位于东三环边上，购买时均价4350元/平方米，一套110平方米的房产总价48万元。当时秦和在中国医药(20.88, 0.00, 0.00%)总公司上班，每月到手收入5000元。为了购买这一房子，秦和首付付了12万元，利用公积金贷款36万元。

现在，秦和每个月还款2400元，对他来说，当时的房价、当时的公积金额度恰好合适。“我们这个岁数，都赶上了公积金贷款，一是利率确实低很多，另外可以直接用公积金进行还款。”秦和自己算过一笔账，相对同时期的商业贷款，公积金贷款每个月可以让他少还近300多元。

还是这个小区，如果现在再用公积金贷款显然已经不可能了。从2004年到2013年，在这不到十年的时间内，百环家园的房价已经涨到3万元/平方米，即便是这个小区目前最小的户型，一居室68平方米，总价也接近204万。

由于二手房评估价略低，即便买房人申请到公积金80万贷款，首付也要达到124万。“这对一个刚入社会的年轻人来说，绝对是一笔巨款。”秦和感叹，“不啃老简直太难了！”

财经观察

调高公积金额度

需要政策绿灯

1991年，公积金诞生的初衷是通过“国家支持一部分、单位补贴一部分、个人合理负担一部分的房贷分配和住房筹资新机制”，这种制度最重要一个目的是通过这种类似强制归集的方式，帮助解决困难职工家庭住房问题。

但随着房价的越涨越高，公积金贷款在现实中的“扶危济困”功能却是越显薄弱。往往是越有钱越能得到更多贷款，身份越高越能得到更多额度。相反，高房价背景下的新困难户——城市低收入家庭、刚需年轻人群却因为有限的收入、薄弱的财富积累和公积金贷款越来越远，和买房梦也越来越远。

从以往的历史来看，北京公积金管理中心一直奉行动态调整策略，从30万到40万，从60万到80万，这一策略一直在与时俱进。但随着房价不断突破大家的心理底线，这一机制也开始失灵了，从2008年到2013年，房价大涨的五年间，公积金贷款额度却提升乏力，仅是细枝末节的缝缝补补。

按道理，房价越涨，贷款额度应该越高才能与之匹配。但当房价高到官员谈房价都觉得敏感之时，理性的思维和决策突然都失效了。原本公积金贷款可以减轻购房人压力，但现在却与现实有些脱节。我们不得不面对一个现实，一开始，我们牵着房价的鼻子走，后来我们却被房价撵着走。

如何重新弥补公积金贷款这一“扶危济困”政策和这些刚性需求者之间的裂痕，在房价暂时不可能大幅回落的背景下，在公积金余额逐年增多的条件下，北京单独提高公积金贷款额度不仅有条件，更有现实意义。无论是看老百姓手中的账本，还是看北京公积金中心的账本，这都是一项多赢的策略。